民生信托-X903号石家庄住宅项目集合资金信托计划

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百强开发商省会城市核心城区标准432住宅项目+毗邻两大重点高校+超低楼面价+核心区域住宅用地第一顺位前置抵押+AA+交易对手担保+18个月期限!
【XX信托-X903号石家庄住宅项目】
【基本要素】10亿(本次募集2亿)/18个月/半年付息/300万-1000万 8.6%-8.8%(税后)
【资金用途】最终用于石家庄市河北科技大学南侧地块项目开发建
【风控措施】
土地抵押:核心区域住宅用地第一顺位前置抵押;
质押担保:项目公司100%股权提供质押担保;
保证担保:当代节能置业(AA+)提供连带责任保证担保,总资产522亿,实现收入80.65亿;
严格监管:信托公司监管项目公司章证照以及全部账户,交易文件强制公证。
【推荐理由】
还款来源充足:项目公司四证齐全,并已取得首个预售许可证,项目楼面地价2961元/平,显著低于周边竞品价格,预计可实现收入23.80亿元,还款来源充足;
项目区位优势显著:位于河北省会石家庄市栾城区,不受限购限制,毗邻主城区裕华区主干道旁,毗邻“河北科技大学”等重点高校,交通便利,配套完善,教育氛围浓厚;
风控完善:项目用地抵押(价值11.038亿,抵押率63%)+当代节能置业(AA+)担保+100%股权质押,且信托公司主动管理,掌控章证照,严格把控项目;
石家庄:河北省省会,京津冀地区重要中心城市,国务院批准实行沿海开放政策和金融对外开放城市,2018年GDP6082.6亿元,较上年增长7.5%,高于全国平均水平。

我的信托会延期吗?

最近因为疫情的原因,企业资金链紧张的新闻满天飞,很多有存续期信托项目的投资人就特别担心,不知道自己的项目会不会延期。

如果说您的项目现在已经到期了,但是过了10个工作日,资金还没到账上,那大概率项目延期了,可以问一下自己的理财师项目现在什么情况,要是理财师已经失联了,那可以跟信托公司直接联系,打他们的400电话就行,现在大部分信托公司已经复工了,除了国通的400打不通,其他公司都可以联系上的。

如果说项目还没到期,但是投资人自己担心项目会延期怎么办?这个时候可以找到自己的项目资料,看看融资方和担保方是谁,然后到百度关键字搜索,比如融资方是“方正集团”,那可以输入“方正集团违约”这两组关键字,这家公司债券、信托、银行贷款之类的违约新闻基本都出来,即便你的项目现在没到期,到期以后违约也是大概率的事儿。

比如去年5月份“ZT-庆泰21号”违约,项目的融资方是“庆阳能源集团”,担保方是“庆阳经投”,你到网上一搜会发现“庆阳能源”已经违约了,另外该公司还有一款信托“GD-信益21号”在存续期,那这款项目延期就是大概率事件了,而且信托合同里面经常有这个条款,如果发现融资方的其他金融机构贷款违约,管理人可以要求融资方提前还款,到时候一挤兑,妥妥的违约了。

如果说搜不到类似的新闻,基本没啥问题,当然也有例外,如果你合作的是家小平台,那可能违约了,也只有个别受害人知道,这种小平台违约的事,没什么关注度,媒体一般也懒得报,前几年P2P火的时候,有的公司可能都跑路半年了,投资人还不知道呢。

这也是我为啥建议投资人尽量选择主流金融机构,这是阳光大道,路上人多,没什么山贼强盗,就是不小心摔倒了,还有路过的人扶一把,小平台那是偏僻小路,走的人少,土匪强盗就不说了,自己一不小心跌到了,很久都没人知道,只能自生自灭,仔细想想,是不是这个道理。

另外补充一下,很多地产项目的期限是比较灵活的,比如合同里面写24个月但可提前6个月结束,那意思就是项目存续期是18到24个月,只要在这个范围内到期,融资方都不算违约。

对了,最后再提醒大家个事,如果要买信托,直接到信托公司买就行,别到银行买,银行的信托项目都是帮信托公司代销的,是要收代销费的,大概2个点左右,这钱当然得投资人买单了,比如一款项目信托公司直接卖,利息是8%,如果是银行代销,那利息很可能只有6%左右。

很多投资人可能会有个朴素的想法,银行收了两个点的代销费,到期之后项目如果出问题,银行是不是得刚兑啊,想也别想。

具体可以参考建行代销吉林信托的案例。

2011年10月,投资人曹某花费5000万元购买了由建设银行(行情601939,诊股)代销的吉林信托公司设立的“联盛能源”项目信托产品,并签订《信托计划说明书》、《风险声明书》、《信托合同》等文件。

2012年12月,吉林信托的信托计划出现问题,导致曹某的投资本金及收益未能如期兑付!

2017年5月,曹某将建设银行及吉林信托公司诉至法院,不但要求信托公司承担赔偿责任,而且主张建设银行也需要承担连带赔偿责任。

2020年2月,最高人民法院作出判决:判定金融机构免责,驳回投资人全部诉讼请求。

法院之所以会这样判,原因是,投资人不管是在银行买,还是在信托公司买,签署的信托合同都一样,都是和吉林信托直接签的,建设银行和投资人是没有签任何协议的,人家当然不需要对投资人负责。搞清楚这个问题,是不是就觉得银行收两个点的代销费太黑了呀,那就直接到信托公司买项目吧。

当然偶尔也有投资人打赢官司的时候,比如在银行销售过程中有明显的违规行为,销售方在销售项目过程中经常犯的错误有两个:

一、向不合格投资人推荐与之风险不匹配的项目;

二、没有向投资人充分提示项目风险;

比如信托项目属于私募类投资产品,合格投资人的标准:

具有2年以上投资经历,且满足以下条件之一:家庭金融净资产不低于300万元,家庭金融资产不低于500万元,或者近3年本人年均收入不低于40万元;最近1年末净资产不低于1000万元的法人单位;

此外所有的债权类信托项目的风险登记都是R3级,只适合风险承受能力C3(稳健性)以上的投资人购买,如果一个投资人风险问卷得分只是个C2(保守型),对不起,您不适合这款项目,就是资金实力达到合格投资人的标准也买不了。

如果销售方明知投资人风险承受能力不足,还继续向这样的投资人推荐高风险理财产品,那产品违约,投资人让销售方赔偿就有法可依了。

关于风险提示这方面,主流的金融机构都会再三跟投资人强调自己的项目是有风险的,是不保本不保息的,只有一些激进理财师会私下跟客户说,自己卖得项目是保本保息,这种话别信。

 

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